Chính sách thuế GTGT và TNDN với hoạt động đưa bất động sản vào kinh doanh

 

Công văn 3423/TCT-CS năm 2020. Về chính sách thuế GTGT và thuế TNDN do Tổng cục Thuế ban hành

Kính gửi: Cục Thuế đô thị Hồ Chí Minh.

Trả lời công văn số 6536/CT-TTKT8  của Cục Thuế thị thành Hồ Chí Minh. Về chính sách thuế giá trị gia nâng cao và thuế thu nhập doanh nghiệp. Tổng cục Thuế với quan điểm như sau:

Chinh-sach-thue-GTGT-va-TNDN-voi-hoat-dong-dua-bat-dong-san-vao-kinh-doanh


– Tại AnchorĐiều 84 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 quy định:

AnchorĐiều 84. Nhiệm vụ, quyền hạn của người ra quyết định thanh tra thuế

1. Người ra quyết định thanh tra thuế sở hữu các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

a) Chỉ đạo, kiểm tra đoàn thanh tra thuế thực hiện đúng nội dung, thời hạn ghi trong quyết định thanh tra thuế;

b) Yêu cầu đối tượng thanh tra sản xuất thông tin, tài liệu, báo cáo bằng văn bản, giải trình về những vấn đề liên quan đến nội dung thanh tra thuế; yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân có thông tin, tài liệu tương tác đến nội dung thanh tra thuế cung cấp thông tin, tài liệu đó;

c) Áp dụng những giải pháp quy định tại các điều 89, 90 và 91 của Luật này;

d) Trưng cầu giám định về những vấn đề tác động tới nội dung thanh tra thuế;

đ) Tạm đình chỉ hoặc kiến nghị người mang thẩm quyền đình chỉ việc làm cho lúc xét thấy việc làm đấy gây thiệt hại nghiêm trọng tới lợi ích của Nhà nước, quyền và tiện lợi hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân;

e) Xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị người có thẩm quyền xử lý vi bất hợp pháp luật về thuế; kiểm tra, đôn đốc việc thực hành quyết định xử lý về thanh tra thuế;

g) Giải quyết khiếu nại, tố cáo thúc đẩy tới nghĩa vụ của trưởng đoàn thanh tra thuế, những thành viên khác của đoàn thanh tra thuế;h) Kết luận về nội dung thanh tra thuế.

2. Khi thực hành nhiệm vụ, quyền hạn quy định tại khoản một Điều này, người ra quyết định thanh tra thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình.”

Tại Anchorđiểm đ, điểm e khoản 1 Điều 85 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 quy định:

“1. Trưởng đoàn thanh tra thuế có những nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

Anchorđ) Báo cáo sở hữu người ra quyết định thanh tra thuế về kết quả thanh tra và chịu bổn phận về tính chính xác, trung thực, khách quan của báo cáo đó;

Anchore) Xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền hoặc kiến nghị người với thẩm quyền ra quyết định xử lý vi phạm;”

Tại Anchorkhoản 3 Điều 48 và khoản 2 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 quy định :

AnchorĐiều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng mọi hoặc một phần dự án bất động sản

3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án bất động sản cần được cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền với nhà ở và của cải khác gắn ngay tắp lự với đất. Hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

AnchorĐiều 49. Điều kiện chuyển nhượng hầu hết hoặc một phần dự án bất động sản

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng thực về quyền sử dụng đất đối sở hữu đa số hoặc phần dự án chuyển nhượng.”

Tại AnchorĐiều 54, Điều 55 Luật marketing bất động sản số 66/2014/QH13 quy định:

AnchorĐiều 54. Quyền marketing bất động sản hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản với quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê tậu nhà, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai được thực hiện theo quy định của Chương này, những quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác sở hữu tương tác của Luật này.

AnchorĐiều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền tiêu dùng đất, giấy tờ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối có trường hợp phải mang Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn tất xây dựng cơ sở hạ tầng công nghệ tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong ngày mai thì bắt buộc có biên bản nghiệm thu đã hoàn tất xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê chọn nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần mang văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp thức giấc mang bổn phận trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp không đủ điều kiện buộc phải nêu rõ lý do.”

Tại Anchorkhoản 7, khoản 8, khoản 9 và khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định:

“7. Nhà nước giao quyền dùng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền tiêu dùng đất cho đối tượng mang nhu cầu sử dụng đất.

8. Nhà nước cho thuê quyền dùng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sở hữu nhu cầu sử dụng đất ưng chuẩn giao kèo cho thuê quyền sử dụng đất.

Anchor9. Nhà nước xác nhận quyền dùng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang dùng đất ổn định mà ko sở hữu xuất phát được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và của cải khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn ngay tắp lự có đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền tiêu dùng đất, quyền với nhà ở, tài sản khác gắn ngay lập tức sở hữu đất hợp pháp của người mang quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền mang của cải khác gắn liền sở hữu đất.”

– Tại Anchorkhoản 3 Điều 98 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng thực quyền dùng đất, quyền mang nhà ở và của cải khác gắn ngay tắp lự sở hữu đất:

“3. Người tiêu dùng đất, chủ với nhà ở, của cải khác gắn ngay lập tức mang đất được nhận Giấy chứng thực quyền tiêu dùng đất, quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn ngay lập tức có đất sau khi đã hoàn thành trách nhiệm tài chính theo quy định của pháp luật.”

– Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản thì theo quy định:

Chủ đầu tư (bên bán nhà hình thành trong tương lai) với nghĩa vụ thực hiện trách nhiệm tài chính có quốc gia theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, tại Anchorkhoản 6 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 quy định những hành vi bị cấm: “Không thực hành hoặc thực hiện không gần như bổn phận tài chính sở hữu Nhà nước”.

– Tại Anchortiết c khoản một Điều 45 Luật đầu tư số 67/2014/QH13 quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư:

“1. Nhà đầu tư sở hữu quyền chuyển nhượng toàn bộ. Hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

c) Tuân thủ những điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về buôn bán bất động sản trong giả dụ chuyển nhượng dự án gắn có chuyển nhượng quyền sử dụng đất;”

– Về thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng:

+ Tại AnchorĐiều 5 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định yếu tố và chỉ dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng quy định:

AnchorĐiều 5. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng

1. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa là thời khắc chuyển giao quyền có hoặc quyền tiêu dùng hàng hóa cho người mua, ko phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối với dịch vụ là thời khắc hoàn tất việc cung cấp dịch vụ hoặc thời khắc lập hóa đơn cung ứng dịch vụ, ko phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể về thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng đối có một số ví như đặc thù.”

Tại Anchorkhoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 8 Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định:

AnchorĐiều 8. Thời điểm xác định thuế GTGT

1. Đối có bán hàng hóa là thời khắc chuyển giao quyền với hoặc quyền tiêu dùng hàng hóa cho người mua, ko phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

2. Đối có cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc chế tạo dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung cấp dịch vụ, ko phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

…4. Đối mang hoạt động marketing bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hành dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.….”

– Về thời khắc xác định doanh thu tính thuế làm cho căn cứ tính thuế TNDN:

Tại Anchorđiểm a khoản một Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTCcủa Bộ Tài chính quy định:

“…- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên chọn đã đăng ký quyền có tài sản, quyền dùng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền…”.

Căn cứ những quy định nêu trên

Theo quy định tại AnchorĐiều 55 của Luật buôn bán bất động sản số 66/2014/QH13 thì 1 trong các điều kiện của bất động sản hình thành trong mai sau được đưa vào marketing là buộc phải mang giấy má về quyền sử dụng đất. Giấy tờ về quyền tiêu dùng đất được xác định theo quy định của pháp luật đất đai. Khi thực hành việc chuyển nhượng dự án hoặc marketing bất động sản hình thành trong tương lai.

Phải đảm bảo đúng nguyên tắc, đáp ứng gần như những điều kiện theo quy định. Trên cơ sở đấy là căn cứ để thực hiện nghĩa vụ sở hữu ngân sách nhà nước. Trường hợp Công ty chưa thực hành hoặc thực hiện ko toàn bộ trách nhiệm tài chính mang Nhà nước. Chưa được cơ quan với thẩm quyền đồng ý bằng văn bản và dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền dùng đất thì Công ty chưa được chuyển nhượng dự án cũng như marketing bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đó: Trường hợp xác định Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Sài Gòn đã đáp ứng đủ điều kiện để được kinh doanh (chuyển nhượng) BĐS hình thành trong mai sau theo đúng quy định thì áp dụng chính sách thuế.Trường hợp Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Sài Gòn chưa đáp ứng đủ điều kiện để được buôn bán (chuyển nhượng) bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định  thì chưa đủ cơ sở xử lý về thuế theo ý kiến của Cục Thuế.

Căn cứ quy định của pháp luật nêu trên. Đề nghị Cục Thuế rà soát tình hình thực tại của Công ty. Để kịp thời ban hành kết luận về nội dung thanh tra thuế. Quyết định xử lý sau thanh tra thuế theo thẩm quyền. Đúng quy định của pháp luật về thuế hạn chế khiếu kiện và phát sinh các vấn đề khác sau này.

Tổng cục Thuế giải đáp để Cục Thuế được biết./.

Mọi yếu tố xin liên hệ:

  • Hãng kiểm toán Calico
  • Địa chỉ: Tầng 29, Tòa Đông, Lotte Center Hà Nội,
  • Số 54 Liễu Giai, Phường Cống Vị, Quận Ba Đình, TP. Hà Nội
  • VPGD: Phòng 2302, Tháp B, Toà nhà The Light, đường Tố Hữu, Phường Trung Văn, Quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội.
  • Hotline: 0966.246.800
  • Email: calico.vn@gmail.com
  • Website: kiemtoancalico.com | www.calico.vn

Tìm bài viết này bằng các từ khóa

  • luật thuế tndn
  • luật thuế tndn mới nhất
  • luật thuế tndn hợp nhất
  • hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp
  • hướng dẫn luật thuế thu nhập doanh nghiệp
  • thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng cổ phần
  • tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp
  • thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
  • thuế thu nhập doanh nghiệp tài khoản
  • thuế thu nhập doanh nghiệp nộp thừa
  • nộp thuế thu nhập doanh nghiệp ở đâu
  • thuế tndn trên doanh thu
  • thuế tndn không hạch toán toàn ngành
  • thuế tndn nộp khi nào 
  • luật thuế tndn mới nhất 2019
  • luật thuế tndn năm 2019
  • luật thuế tndn số 14

Không có nhận xét nào

Được tạo bởi Blogger.